레고랜드 (Lego Land)로 알아보는 채권 시장

안녕하세요! 오늘은 말도 많고 탈도 많아 보이는 레고랜드를 주제로 포스팅할까 합니다. 레고랜드에 대해서 알아보고, 더 나아가 부동산 PF(채권)에 대한 파장도 함께 알아보겠습니다. 자~ 아보다, 아는 만큼 보인다 출발합니다.
렛츠 고!

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1. 레고랜드는?

종류 : 테마파크
주소 : 강원도 춘천시 하중도길 128
면적 : 280,790 제곱미터 (약 8만 5천 평)
개장 : 2022년 5월 5일
소유주 : 강원도
운영사 : 레고랜드 코리아(유)
시행사 : 강원 중도 개발공사

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강원도 춘천시 중도동 하중도에 위치한 테마파크로., 2022년 3월 26일 준공되었으며 2022년 5월 5일 어린이날에 개장한 레고랜드는, 세계에서 두 번째로 규모가 큰 레고랜드이며 아시아에서 가장 규모가 큰 레고랜드로, 많은 레고 마니아(?)와 더불어 기대를 많이 모았던 대한민국에서 처음으로 정식 개장한 글로벌 프랜차이즈 테마파크입니다.

레고랜드는 "레고"라는 확실한 테마를 보유하고 있다는 점에서 타 놀이동산과는 차별성이 있고, 레고 본사가 망하거나 레고랜드 자체가 강제 폐장되지 않는 이상 레고랜드도 훗날 리뉴얼을 하면서 테마가 훼손될 가능성은 극히 적습니다.

인근 수도권 전철 경춘선과 ITX-청춘을 이용할 수 있는 춘천역이 가깝게 있는 테마파크이기도 합니다.

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2. 레고랜드, 무엇이 문제인가?

2022년 9월 경, 김진태 강원도지사가 강원도 레고랜드의 개발을 맡은 강원 중도 개발공사의 기업회생을 신청하였고, 이로 인해 한국 채권 시장에 대한 대내외 불안감이 조성되고 있습니다.

• 2022년 9월 : 시행사 강원도 중도개발공사가 2,050억 중 412억 대출금 지체상환 불가능 보고
• 2022년 9월 : 강원도가 강원도 중도 개발공사 회생신청
• 2022년 10월 : 강원도 보증 레고랜드 자산유동화 기업어음(ABCP) 최종 부도처리
• 현재, 정부 및 각 공사 채권 유찰 처리 속출

당시 문제가 됐던 상황은 강원도와 레고랜드 운영사 멀린 사 간에 불공정한 협약을 맺었다는 이야기가 있었는데요 2013년 10월 강원도와 멀린 사 간 계약 내용에서부터 불거졌습니다. 계약 내용인즉슨 강원도가 토지를 무상 임대하고 공사비를 부담하지만 영업이익은 모두 레고랜드가 가져가는 것이었습니다. 불공정 협약 논란은 2018년 12월 강원도-멀린 간 총괄개발협약(M을 체결하면서부터 다시 재조명되었는데 운영사에서 시공사를 강제 변경하면서 여러 부작용이 나타났습니다. 첫 단추부터 다소 문제가 있어 보였네요.

그렇다면 왜 강원도 중도개발공사의 회생신청을 결정했을까요?

레고랜드 건설을 주도한 강원 중도 개발공사는 강원도가 44%, 멀린 엔터테인먼트가 22.5%, 한국 고용정보가 9%의 지분을 소유하고 있는 회사입니다.

레고랜드는 건설 자금을 조달하기 위해 기업어음(ABCP)을 발행하고 여기에 강원도가 지급보증을 섰습니다. 그리고 해당 자산유동화증권은 대출 만기일이 도래했음에도 공사가 이를 상환하지 못하는 상황이 발생하였고 기한이익 상실 상태에 빠졌습니다.

위와 같은 상황에서 대출금을 갚지 못하면 강원도청이 전액 갚아주기로 전 강원도지사 시절 빚보증을 서며 계약한 부분인데, 문제는 2022년 9월 현 강원도지사가 도의 부담을 줄이겠다는 이유로 기업회생을 강행하였습니다.
기업회생을 하면 상환해야 할 금액 중에서 대부분을 자사의 주식으로 대신 지불하고 나머지만 수년에 걸쳐 갚을 수 있도록 하는 제도입니다.
이렇게 회생신청을 할 정도의 회사 주식은 제값으로 판매할 수도, 살 사람도 거의 없는 게 당연하겠지요?

기업 회생신청이 통과되면 돈을 빌려 준 채권자가 아닌 주주와 회사 간의 관계로 바뀌니 채권자 입장에선 사실상 돈을 회수하기란 쉽지 않게 됩니다.

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3. 연쇄도산설, 두려운 채권 시장

2022년 10월, 레고랜드 설립을 위해 채무보증을 선 2,050억 원 규모의 자산유동화증권(ABCP)과 관련 특수목적법인(SPC)이 부도처리되면서, 이 자산유동화증권을 보유한 증권사는 10곳으로 나타났습니다. 이 파장은 걷잡을 수 없이 커져 강원도의 채무상환 불이행 리스크로 인해 증권사 도산설과 연쇄적으로 건설사로 전이될 가능성도 있어 보입니다

해외에서는 국가신용등급에 준하는 것으로 여겨져 온 지방자치단체 채권에 대한 점검이 들어간 상태라 국가신용에 대한 위기로 받아들이고 있는 상태입니다

이미 사태는 채권 시장으로 번져 우량 공사 및 건설업의 채권 유찰이 속출하고 있습니다.

사태가 커지자 강원지사는 10월 기존의 입장을 번복하고 ABCP를 상환하겠다고 밝혔지만 이만 채권 시장의 유동성에 영향을 끼쳐, 지방채 등 채권의 신용 붕괴를 회복하는데 오랜 시간이 필요할 것이라고 생각이 듭니다.

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4. PF, 그건 뭔가요?

Project Financing. 통칭 PF. 새로운 개념의 대출 방식으로. 기존 개념의 대출은 CF로 부릅니다.
CF는 기업이 차입을 할 때 기업 전체의 신용력을 기초로 돈을 빌려주고 일반적으로 물적 담보를 요구합니다. PF는 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어지며, 담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부가 됩니다. 사업의 투자자 또는 제삼자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않고 담보만큼만 변제하는 것으로 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 됩니다.
현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융 방법입니다. 어떤 형태의 사업이든 PF의 대상이 될 수 있지만, 보수적인 금융권의 특성상 자신들이 모르는 분야에 대해서는 평가를 하지 않으려는 성향이 있어, 일반적인 대출과 달리 자문비용 및 가치평가 비용이 꽤 비싼 편이기 때문에 주로 PF가 실행되는 분야는 고정적인 수익이 창출되며, 규모가 매우 큰 사업이 대상이 되는 경우가 많습니다. 예를 들자면 공장 건설, 리조트 건설, 부동산 임대사업 등이 있겠네요.

PF의 경우 사업 계획 단계에서 대출을 하는 경우가 많기 때문에 자산 보유 상태에 비해 대출액이 더 큰 상황이 대부분이라 문제 생기는 순간 원금 날리는 건 순식간입니다
따라서, PF는 난도가 높아 정확한 가치평가를 해서 적절한 대출을 해주기가 무척 어렵습니다.

어떤가요? 나비효과처럼 레고랜드 문제가 한국 채권시장 전반에 영향을 주는 것 같아 안타깝고 무서운 생각마저 드네요.
다음 포스팅 때 뵐게요~