오늘은 토지를 매수할때 ‘조심해야 하는 토지’ 라는 주제로 포스팅을 하려고 합니다.
유한성을 가진 토지는, 우리나라처럼 국토가 크기 않은 나라에서의 토지는 희소성이 커서 매수 후 일정시간 시간이 지나면 가격이 오르게 됩니다.
뉴스를 보면 몇배가 올랐다, 몇십배가 올랐다고 하는 기사를 본 적이 분명히 있을 것이고, 주변을 둘러보면 땅으로 인하여 부자가 되신 분들도 볼 수 있습니다.
그래서 토지 투자에 관심이 많이 있는데, 토지 투자를 할때 절대로 조심해야 하는 토지가 있습니다.
이번시간에 다루는 토지투자시 조심해야 하는 토지에 대하여 가볍게 읽어 보시고, 토지를 매수할 때 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
‘토지’ 가격을 확인하자
모든 토자의 기본원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 토지투자를 할 때도 이 원칙은 적용이 되는데, 즉 비싼 토지를 구입하는 것을 처음부터 조심해야 하는 것입니다.
그럼 가격이 싸고 비싼것을 어떻게 알 수 있을까요?
아파트 같은 경우 거의 똑같은 매물들이 여럿 나오기 때문에 가격비교가 비교적 쉬운 반면 토지는 그렇지 않습니다.
토지는 모양, 용도, 주변의 환경등에 따라서 가격이 달라질 수 있기 때문에 기본적인 가격을 파악하는 것이 중요합니다.
토지의 기본가격을 파악하기위해서는 국토부에서 운영하는 실거래가 시스템을 활용하는 방법이 있고, 벨류맵이나 디스코와 같은 사이트를 통하여 주변시세를 파악하는 것이 중요합니다
그리고 네이버 부동산을 통하여 매물을 확인하고, 혹시주변에 비슷한 매물이 얼마나 나와있는지도 확인하는 것이 필요합니다.
토지를 매수하기로 마음 먹기 전에 꾸준히 관심지역의 토지 시세를 확인하는 것도 중요하겠네요
‘토지’ 되 팔때를 생각하자.
어떤 투자를 하던지 중요한것이 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 하는 것입니다.
즉 환급성이 좋아야 한다는 것으로 토지 역시 수요가 많은 토지를 선택해야 하는 것이 토지 투자에서 중요한 것 중에 하나입니다.
가격이 저렴하다고 해서 축사옆의 토지를 구입하였는데, 이런 토지는 농사를 짓기 위해서라면 문제가 없을지 몰라도 개발을 하기 위해서 찾는 사람은 별로 없을 것입니다.
그렇기 때문에 수요가 있을만한 토지에 투자를 하는 것이 중요합니다.
건축을 할 수 있는 토지일까 ?
토지 투자를 할 때 중요하게 봐야 하는 것이 바로 건축이 가능한가 아닌가입니다.
당연한 이야기이지만, 토지투자를 할 때는 건축이 가능한 토지와 불가능한 토지의 차이는 하늘과 땅의 차이라고 볼만큼 투자가치에서 차이가 날 수 있습니다.
토지 매수 시 건축이 가능하다고 하는 지주나 공인중개사의 말만 믿고 토지에 투자하기보다는 직접 확인을 해본 후 구입하는 것이 중요합니다.
토지에 건축이 가능한지 확인하는 방법은 토지 소재지의 지자체에 확인하는 것이 정확하지만, 시간이 걸릴 소 있기 때문에 건축설계사 사무소나 토목측량사무소에 의뢰를 하시면 정확한 답변을 들을 수 있습니다.
주의해야 하는 토지로는 하천옆 토지나, 상수원보호구역, 문화재보호구역 같은 지역은 건축허가를 내기가 상당히 어려운 지역이라는 점을 미리 알고 계시기 바랍니다.
‘맹지’는 그냥 패스하자.
토지 투자 시 유독 가격이 주변토지에 비해서 저렴한 토지들이 있습니다.
바로 맹지입니다.
맹지는 해당 토지가 여러 다른 토지에 둘러싸여 있어 도로와 접한 부분이 없는 토지로 이런 토지들은 건축허가가 나지 않아서 가격이 저렴할 수밖에 없습니다.
맹지만 전문으로 투자하는 분들도 있기는 합니다.
이런 분들은 맹지를 풀어서 건축이 가능한 토지로 만들 수 있는 노하우가 있는 분들로 이런 분들과 본인이 같다고 생각하시면 큰일 납니다.
초보라면 맹지는 일단 피하는 것이 좋습니다.
‘토지’는 반드시 임장을 해야한다.
토지 투자 시 현장을 방문하지 않고 다른 사람의 말만듣거나 가격만 보고 매수하는 분들이 있습니다.
하지만 토지 투자를 하려면 꼭 현장을 방문하여 주변을 둘러보아야 합니다.
사려고 하는 토지 주변에 혐오시설(축사, 고압선, 묘지, 공장, 쓰레기매립장등)이 있는 토지는 피하는 것이 좋습니다.
‘지분토지’ 권리행사 어렵다
토지 투자시 주의할 것 중에 하나가 바로 지분소유토지입니다.
지분 투자는 한필 지를 여러 사람이 1/N만큼 소유하고 있기 때문에 내가 소유하고 있다고 해도 내 마음대로 개발을 할 수 없습니다.
가까운 사람끼리 지분투자를 한다고 해도 나중에 문제가 생기는 경우가 많은데, 모르는 사람과의 지분투자는 피하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
‘토지’ 개발비용도 고려하자
토지 투자 시 주의할 점 중에 하나가 토지 매수 후 추가 비용이 많이 들어가는 토지도 주의를 해야 합니다.
예를 들어 토지가 주변보다 너무 낮아서 성토를 해야 하거나, 전봇대가 너무 멀리 있는 토지, 상수도 연결이 안 되어 있어 지하수를 파야 하는데, 지하수를 파는데 비용이 많이 들어가는 경우(땅밑에 돌이 있거나 지하수가 없는 경우도 있음)등 여러 가지 문제가 생길 수 있는 토지는 피하는 것이 좋습니다.
특히 ‘임야’ 경사도 중요하다
토지 투자 시 주의할 것이 바로 경사도에 대한 부분입니다.
예전에는 토지의 경사도가 25도 이상이면 개발이 어려운 경우들이 많았지만, 지금은 많이 낮아졌습니다.
토지 경사도에 대한 부분은 지자체별로 다르지만, 20도 이상되는 토지는 매수하지 않는 것이 좋습니다.
더욱 안전하게 투자를 하기 위해서는 16도를 기준 삼는 것도 좋은 방법입니다.
‘도로’ ,농로와 임도등과 구분하자
토지 투자 시 중요하게 봐야 하는 것이 바로 도로입니다.
하지만, 고속도로나 철길등과 가까운 토지 역시 투자 시 주의해야 하는 토지 중 하나입니다.
역세권 토지라면 좋은 토지라고 할 수도 있지만, 그렇지 않은 경우가 많으니 주의해야 하겠습니다.
이번시간에는 토지투자를 할 때 주의해야 하는 토지에 대하여 알아보았습니다.
읽어보시니 이해가 되시나요?
토지 투자는 적은 금액이 아닌 큰 금액이 움직이기 때문에 특별히 주의해야 하는 부분들이 많이 있습니다.
부동산은 환금성이 떨어지고 특히 토지는 개별성이 유난히 강해 그 환금성은 다른 부동산보다 매우 떨어진다고 볼 수 있습니다.
다시말하면 내가 좋아 보이는 땅 보다는 남들도 좋아 보이는 땅이 실패 확률을 줄일 수 있고, 나중에 되 팔때도 제값에 비교적 빠르게 처분 할 수 있을 것입니다.
오늘도 좋은 하루 보내세요.
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