‘확정일자’ 왜 중요할까?

안녕하세요, 오늘은 전세 계약을 한 후 확정일자를 꼭 해야하는지에 대해 포스팅 하려고 합니다.

임대차 계약서를 작성하고 나면 제가 임차인에게 꼭 하는 말이 최대한 빠른 시간 안에 확정일자를 받아두시라는 것입니다.

확정일자는 간단하지만 보증금을 지킬 수 있는 가장 강력한 방법 중 하나이기 때문입니다.

현재는 임대한 주택에 아무런 문제가 없을 수 있지만, 사람일이라는 게 살다 보면 어떤 일이 벌어질지 모르기 때문에 임차인이라면 확정일자는 최대한 빠른 시간 안에 받아두는 게 좋습니다.

이번시간에는 확정일자란 무엇이며, 확정일자 받는 방법에 대하여도 함께 알아 보시죠.

확정일자 꼭 받아야 할까?

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확정일자 중요성

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확정일자가 중요한 이유는 바로 "주택임대차보호법"에서 임차인을 보호하기 위함이라고 생각하시면 됩니다.

만약 주택임대차보호법이 없다면 확정일자를 받는 의미가 없다고 보셔도 될것인데, 전입신고와 확정일자를 를 받는 동시에 임차인에게는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권등 임차인에게 유리한 권리가 생기기 때문에 확정일자를 꼭 받아야 한다고 이야기하는 것입니다.

기본적으로 확정일자는 임대인의 위한 법이 아닌 임차인을 위한 법으로 주택임대차보호법을 기준으로 서류상 주택이 아니라고 해도 주택으로 사용하고 있다면 주택임대차 보호법을 적용받아 확정일자를 할수 있으며, 미등기 건물이나 옥탑방과 같은 경우에도 적용이 됩니다.

확정일자 예시

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그러면 주택임대차 보호법에 의하여 확정일자가 왜중요한지 예를 들어보겠습니다.

확정일자 예시를 살펴봅니다.

A와 B는 보증금 2억원에 서울 강남아파트를 임대하였습니다. 그런데 A는 사정이 생겨서 매수인 C에게 2023년 2월 1일에 아파트를 매도하였습니다.  

매수인 C는 임차인 B에게 이사를 와야 하니 2월 20일까지 이사를 가고 집을 비워달라고 하면 B는 어떻게 해야 할까요?

만약 주택임대차 보호법이 없었다면 B는 매수인 C의 말에 따라서 주택을 비워줘야 합니다. 물론 기존 임대인 A와 매수인 C가 계약을 할 때 임차인 B를 승계하기로 하였다면 상관이 없겠지만, 그렇지 않다면 임차인 B는 주택을 비워줘야 합니다.

이렇게 억울한 임차인이 발생되는 것을 막기 위해서 생긴 것이 바로 주택임대차 보호법이고, 주택임대차 보호법에 의하여 계약기간 동안 주택에 있기 위해서 필요한 것이 바로 확정일자라고 보시면 됩니다.

확정일자는 채권을 물권으로

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확정일자를 받게 되면 채권인 임차권이 물권이 되는 것인데, 채권이란 특정인에게만 주장할수 있는 권리이지만, 물권은 누구에게나 주장할 수 있는 권리입니다.

즉 전세권등기와 같이 등기부등본상에 등기를 하지 않아도 물권과 같은 효력이 있다고 보시면 될 것입니다.

다만 확정일자만 받았다고 해서 이런 권리가 생기는 것이 아니라 전입신고 + 확정일자를 통하여 대항력과 우선변제권등이 발생하여야 이런 권리를 주장할 수 있는 것입니다.

가장 중요한 것은 전입신고 + 확정일자 + 점유(거주)의 세 가지 요건을 갖추고 선순위 권리가 있어야 되는 것을 기억해야 합니다.

단순하게 대항력과 우선변제권이 생겼다고 해도 선순위가 아니라면 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다.

확정일자 받는 방법

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확정일자는 어떻게 받을 수 있을까요? 생각보다 정말 간단하게 확정일자를 받을수 있습니다. 확정일자를 받는 방법은 두가지 방법이 있는데, 직접 방문하여 받는 방법과 인터넷을 통하여 신청하는 방법이 있습니다.

1. 직접 방문하여 받는 방법.

주민센터나 등기소에 방문하여 직접 신청하는 방법인데, 임대차계약서와 신분증을 가지고 방문하면 간단하게 도장을 찍어서 확정일자를 받을수 있습니다. 반드시 이때는 임대차계약서 원본을 가지고 가야 합니다. 꼭 기억하시기 바랍니다.

2. 인터넷을 통한 확정일자 받는 방법.

인터넷을 통한 확정일자를 받기 위해서는 "대법원 인터넷 등기소"를 통하여 확정일자를 발급받을 수 있는데, 회원가입과 공인인증서 및 스캔한 임대차 계약서가 필요합니다.

www.iros.go.kr

대법원 인터넷등기소

인터넷을 통한 확정일자 받는 방법도 어렵지는 않지만, 공인인증서도 필요하고 임대차계약서도 스캔을 받아야 하기 때문에 직접 주민센터를 방문하여 확정일자를 받는 것이 조금 더 편리할 수도 있습니다.

확정일자가 무엇인지 이해하셨나요? 확정일자는 쉽게 이야기해서 해당 주택에 임대차계약을 통해서 이사를 왔다는 것을 확인해 주는 도장이라고 이해하시면 쉬울 듯합니다. 이사 온 것이 확인되어야 그 집에 문제가 발생해도 내가 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.

많은 분들이 하는 질문 중 하나를 이야기하고 정리해 보겠습니다.

확정일자 질문 및 답변

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문 ) 임대한 주택에 살고 있다가 사정이 생겨서 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 기존의 임대한 주택으로 전입신고를 하게 되면 확정일자도 다시 신고해야 할까요?



답 ) 기존의 임대차가 동일하다면 확정일자를 다시 신고할 필요는 없습니다. 다만 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 전입신고를 하였다면 기존의 대항력은 없어지고, 새롭게 전입신고를 한 다음날 0시부터 새로운 대항력이 발생한다는 것은 기억해 두시기 바랍니다.


문 ) 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실했는데 다시 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 하나요?



답 ) 간혹 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실하는 분들이 있는데, 이런 경우 새롭게 작성한 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 대항력과 우선변제권이 새롭게 발급받은 확정일자를 기준으로 발생되게 됩니다. 임대인이나 공인중개사 사무실에서 임대차계약서 사본을 받아 확정일자를 받은 주민센터를 방문하여 "확정일자부여 정보공개요청서"를 신청하여 확정일자를 받았다는 사실 확인서를 받는 것이 유리합니다. 임대차계약서를 분실 혹은 멸실했더라도 확정일자를 받은 기관에 보관된 확정일자 발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다.(대법원판례 1996. 6. 25. 선고 96이다 12474 판결)



이번시간에는 확정일자란 무엇이며, 확정일자를 받는 방법, 확정일자 받은 계약서를 분실했을 때에 대하여 알아보았습니다. 확정일자는 보증금을 지키는 가장 간편하고 쉬운 방법입니다. 임대차계약서를 작성하였다면 반드시 확정일자를 받으시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.