여러분은 ‘용도변경’과 ‘용도지역변경’을 구분하실 수 있으신가요?
우리나라에 있는 많은 부동산은 그 용도가 정해져 있고, 그 용도에 맞게 사용을 해야 합니다. 예를 들어 농지는 농사를 지어야 하고, 대지는 건축이 가능하고, 도로는 차가 다니는 용도라는 의미입니다.
또한 건물 역시 주거를 해야 하는 단독주택, 공동주택등이 있고, 물건을 만들 수 있는 공장, 물건을 쌓아놓거나 적재할 수 있는 창고 등 모든 건물에도 해당 용도가 정해져 있습니다.
토지는 28개의 지목으로 나누어서 그 용도가 정해져 있고, 건축물은 29개의 용도별 건축물로 정해져 있습니다.그런데 이렇게 한번 정해져 놓은 토지나 건축물을 계속하여 해당 용도로만 사용해야 한다면 그 활용이 너무 낮아서 변경을 통하여 서로 다른 용도로도 사용할 수 있습니다.
그 쓰임에 맞게 용도로 변경할 때 자주 접하게 되는 용도변경과 용도지역 변경에 대하여 한번 알아보겠습니다.
용도의 변경
먼저 용도의 변경에 대하여 알아보겠습니다. 용도의 변경이란 해당 토지가 농지인데 주택을 짓거나 공장을 짓기위해서는 대지로 변경을 하거나 공장용지로 변경을 해서 그에 맞는 건축물을 지을 수 있습니다.
또한 주거용으로 사용하던 건물을 상가나 창고로 이용하기 위해서도 용도를 변경해야 합니다.
이렇게 용도변경은 사용하고자 하는 용도가 변경되었을때 해야 하는 것이며, 이는 개인의 소유라고 해도 마음대로 할 수는 없습니다.
용도변경을 위해서는 국가의 인허가가 필요하기 때문입니다. 개인의 토지, 건축물이라고 해서 소유주의 마음대로 용도변경을 할 수 없다는 것입니다.
토지의 용도변경을 하기 위해서는 허가 또는 신고 또는 승인사항이 필요합니다. 예를 들어 농지의 용도를 변경하려면 농지전용 절차를 밟아야 하는데, 농지전용 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 승인을 받아야 하는 경우도 있습니다.
임야의 경우라면 산지전용허가 또는 신고가 필요합니다. 건축물의 용도변경을 하기 위해서는 관계관청의 허가 또는 신고 또는 기재변경 절차가 필요합니다.
용도지역변경
그러면 이번에는 용도지역변경에 대하여 알아보겠습니다.
용도변경과 용도지역변경은 비슷한 것 같지만, 정확한 의미를 따져보면 차이가 많이 납니다. 가장 큰 차이점은 용도변경은 하나의 필지 혹은 건축물에 대하여 변경을 하는 것이지만, 용도지역변경은 용도지역을 대상으로 하기 때문에 차이점이 큽니다.
예를 들어 생산관리지역이 계획관리지역으로 변경된다거나, 주거지역이 상업지역으로 변경되는 경우와 같이 하나의 필지, 혹은 건축의 변경이 아니라 용도변경은 해당 지역 자체가 변경되는 것이라고 보면 됩니다. 이해가 가시나요?
용도변경과 용도지역변경은 단어는 비슷하지만, 그 의미의 차이가 크기 때문에 정확하게 알고 있어야 합니다.
토지 투자를 할 때 중요하게 생각해야 하는 것 중에 하나가 토지의 용도지역변경입니다. 만약 농림지역이던 토지가 주거지역이나 상업지역으로 변경되면 그 가치가 상승하기 때문에 토지투자 시 중요하게 보아야 하는 것입니다.
반대로 용도지역이 변경된다는 이야기를 하지만, 실제로는 용도지역이 변경되기 어려운 지역들이 있기 때문에 토지투자시 용도지역 변경에 대한 정보는 정확한 확인이 필요합니다.
용도변경은 법에 저촉되지 않는다면 개인이 쉽게 변경을 할 수 있지만, 용도지역변경은 개인이 할수 없다고 보시면 됩니다. 용도역 변경은 도시관리계획 변경절차에 따라 변경이 되기 때문에 개인이 용도지역 변경을 해준다고 접근하면 주의하시기 바랍니다.
이번시간에는 용도변경과 용도지역변경에 대하여 알아보았습니다. 이해가 가셨나요?
비슷하지만 다른 의미이기 때문에 정확하게 알아두시기 바라겠습니다.
감사합니다.
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