주담대 금리 인상, 8% 시대 임박…영끌족 부담 가중 전망

주택담보대출 금리가 8%를 넘어설 것이라는 전망이 현실로 다가오고 있다. 한국은행이 기준금리 인상을 예고하면서 주담대 금리 상승이 불가피해진 상황이다. 이에 따라 영끌 대출을 택했던 청년층을 중심으로 상환 부담이 급증할 것으로 보인다.

금융당국에 따르면 5월 말 기준 주담대 금리는 4.43%로 집계됐다. 이는 3월 대비 0.08%포인트 하락한 수치지만, 향후 인상 압력이 가중될 전망이다. 특히 변동금리 대출자들은 금리 상승에 따른 추가 부담을 감당해야 하는 상황이다.

이 글에서는 주담대 금리 인상의 원인과 영향, 대출 시장의 변화, 차주들의 대응 전략, 향후 전망, 정책적 시사점을 심층 분석한다. 또한 금리 상승기에 주택담보대출을 효율적으로 관리하는 방법도 제시할 예정이다.

주담대 금리 인상, 8% 시대 임박…영끌족 부담 가중 전망

1. 주담대 금리 8% 시대가 오는 이유

한국은행이 기준금리 인상 가능성을 시사하면서 주담대 금리 상승이 본격화되고 있다. 금융권에 따르면 기준금리 인상이 현실화할 경우 주담대 금리 상단이 8%에 육박할 전망이다. 이는 지난 5월 말 기준 4.43%보다 약 3.5%포인트 이상 오르는 수치다. 특히 2021년 5월 예금은행에서 신규 취급한 고정형 대출금리가 2.74%였던 점을 감안하면 상당한 폭의 인상이다. 한국은행은 물가 상승 압력과 가계부채 증가를 이유로 금리 인상 카드를 꺼낼 가능성이 높다. 실제로 금융투자협회에 따르면 주택담보대출 준거금리인 금융채 5년물 금리는 이미 상승세를 보이고 있다. 이에 따라 시중은행들은 미래 금리 상승 가능성을 감안해 대출금리를 점진적으로 조정하고 있다. 일각에서는 7월 안에 기준금리 인상이 이뤄질 것이라는 전망도 나오고 있다.

금리 인상 배경에는 국내외 경제 여건이 복합적으로 작용하고 있다. 미국 연준의 공격적인 금리 인상 정책이 지속되면서 국내 금리도 상승 압력을 받고 있다. 더불어 국내 물가 상승률이 목표 수준을 상회하며 한국은행의 긴축 정책이 불가피해진 상황이다. 특히 최근 가계대출이 다시 증가세로 돌아서면서 금리 인상 필요성이 제기되고 있다. 5월 한 달간 5대 시중은행의 신용대출은 2조6천496억 원이 늘어 5년 1개월 만에 최대 증가폭을 기록했다. 반면 주담대는 250억 원에 그쳐 신용대출 증가폭이 100배를 넘어섰다. 이는 금융당국의 주택담보대출 규제가 강화되자 규제가 상대적으로 약한 신용대출로 수요가 이동한 풍선효과로 분석된다.

주담대 금리 상승은 차주들에게 직접적인 재정 부담으로 이어진다. 현재 변동금리 대출을 이용 중인 차주들은 금리 인상에 따라 월 상환액이 크게 늘어날 수 있다. 특히 5년 전 영끌 대출을 택했던 차주들 중 상당수가 변동금리로 전환되는 시기를 맞아 더 큰 충격을 받을 전망이다. 주택가격 하락까지 겹치면 차주의 자산 가치가 줄어들면서 대출 상환 능력이 약화될 우려도 있다. 이에 따라 일부 차주들은 대출금을 조기 상환하거나 고정금리로 전환하는 등 대비책을 마련해야 할 상황이다.

2. 대출 시장의 균열, 신용대출 폭증과 그 위험

주택담보대출 규제 강화로 인해 신용대출이 폭발적으로 증가하고 있다. 5월 한 달간 5대 시중은행의 신용대출은 2조6천496억 원이 늘어 2019년 4월 이후 최대 증가폭을 기록했다. 반면 주담대 증가액은 250억 원에 그쳐 신용대출 증가폭의 100분의 1 수준에 불과했다. 이는 금융당국의 주택담보대출 규제가 강화되자 대출 수요가 신용대출로 쏠리면서 발생한 현상이다. 특히 증시 호황에 따른 주식 투자 수요가 신용대출 증가를 주도한 것으로 분석된다. 실제로 마진콜 대비 대출(마통) 잔액은 42조 원에 육박하며 사상 최대치를 경신했다.

신용대출 급증의 배경에는 저금리 기조가 장기화되면서 차입 투자가 용이해진 점이 크게 작용했다. 그러나 이는 가계부채의 질적 악화로 이어질 수 있다는 점에서 우려가 크다. 신용대출은 주담대에 비해 금리가 훨씬 높은데다 변동폭도 커 차주의 이자 부담이 가중될 수 있기 때문이다. 실제로 5대 은행의 신용대출 평균 금리는 5.53%로 주담대 평균 금리 4.43%보다 1%포인트 이상 높다. 향후 기준금리가 인상될 경우 이들 대출 금리는 더욱 오를 전망이다. 이에 따라 고금리 대출을 이용 중인 차주들의 상환 부담이 가중될 것으로 보인다.

신용대출 급증은 금융 시스템 전체의 리스크를 높일 수 있다. 주식 시장이 하락할 경우 주식 담보 가치가 줄어들면서 대출 상환 능력이 떨어질 수 있기 때문이다. 실제로 최근 증시 변동성이 커지면서 일부 투자자들이 손실을 보는 사례가 늘고 있다. 이에 따라 금융당국은 가계부채 관리 강화 방안을 마련 중이다. 그러나 규제를 강화할 경우 오히려 서민들의 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 차주들은 고금리 신용대출 이용을 최소화하고, 불가피할 경우 금리 조건을 꼼꼼히 비교해 차입하는 것이 중요하다.

3. 영끌족의 고통, 변동금리 부담 가중

2021년 영끌 대출을 이용했던 차주들이 본격적인 고통을 겪을 전망이다. 당시 대부분의 차주들이 저금리 혜택을 받기 위해 변동금리를 선택했기 때문이다. 이들 중 상당수는 올해부터 금리 인상의 영향을 받기 시작했다. 특히 5년 만기 대출의 경우 금리 재조정 주기를 맞아 월 상환액이 크게 늘어날 수 있다. 한국은행에 따르면 2021년 5월 예금은행에서 신규 취급한 고정형 대출금리는 2.74%에 불과했다. 그러나 현재는 4% 중후반대로 크게 올라 차주의 이자 부담이 배가될 전망이다.

변동금리 대출의 위험성은 금리 상승기에 더욱 두드러진다. 금리가 1%포인트 오를 경우 3억 원 대출 기준 연간 300만 원의 추가 이자 부담이 발생한다. 만약 주담대 금리가 예상대로 8%까지 오를 경우 현재보다 약 3.5%포인트 상승해 연간 1,050만 원의 추가 부담이 생기는 셈이다. 이는 평균 가구 소득의 상당 부분을 차지하는 금액으로, 가계 재정에 막대한 타격이 될 수 있다. 특히 소득이 불안정한 자영업자나 청년층의 경우 상환 부담을 견디지 못하고 부실 대출로 전락할 가능성도 있다.

차주들을 위한 대안으로는 고정금리 전환, 대환대출, 조기 상환 등이 있다. 고정금리로 전환할 경우 당장은 이자 부담이 늘 수 있지만 향후 금리 추가 인상에 대한 부담을 줄일 수 있다. 대환대출을 통해 더 낮은 금리의 상품으로 갈아탈 수도 있다. 그러나 대출 규제 강화로 인해 대환대출 요건이 까다로워진 점은 유의해야 한다. 조기 상환이 여의치 않다면 월 납입금을 늘리거나 다른 자산을 매각해 부채를 줄이는 방법도 고려해볼 만하다. 무엇보다 자신의 재정 상태를 정확히 파악하고 여유 자금이 있을 때 미리 상환하는 것이 중요하다.

4. 2금융권 주담대 급증, 높은 금리 부담 우려

시중은행의 주택담보대출 문이 좁아지자 차주들이 2금융권으로 발길을 돌리고 있다. 5월 한 달간 2금융권 주담대는 10조6,000억 원이 늘어나 큰 폭으로 증가했다. 이는 시중은행 주담대 증가액 250억 원과 대조적이다. 2금융권 주담대 금리는 시중은행보다 1~2%포인트 가량 높은 5% 중후반대를 형성하고 있다. 이는 기준금리 인상이 본격화할 경우 더욱 오를 수 있어 차주들의 이자 부담이 가중될 전망이다. 특히 소득이 낮거나 신용등급이 낮은 차주일수록 높은 금리를 적용받아 이중고를 겪을 수 있다.

2금융권 주담대 급증의 주요 원인은 시중은행의 대출 규제 강화다. 금융당국이 가계부채 관리에 나서면서 시중은행들은 대출 한도를 축소하고 심사 기준을 강화했다. 이에 따라 대출 자금이 시급한 차주들은 상대적으로 높은 금리를 감수하고라도 2금융권을 이용할 수밖에 없는 상황이다. 실제로 일부 지방은행들은 대출 한도를 초과해 가계대출을 취급한 혐의로 제재를 받기도 했다. 이처럼 대출 규제가 강화될수록 2금융권 의존도는 더욱 높아질 전망이다.

2금융권 대출 이용 시 주의할 점이 있다. 우선 시중은행 대비 높은 금리로 인해 장기적으로 더 많은 이자를 부담해야 한다. 또한 대출 조건이 까다롭지 않아 보일 수 있지만, 실질 연체율이 높을 경우 추가 담보 요구나 대출 회수 등이 있을 수 있다. 특히 금리가 오를 경우 월 상환액이 급증해 상환이 어려워질 수 있다. 따라서 2금융권 대출을 고려할 때는 자신의 상환 능력을 정확히 평가하고, 가능하면 시중은행 대출 요건을 갖추기 위한 방안을 모색하는 것이 바람직하다. 이미 2금융권 대출을 이용 중이라면 조기 상환을 통해 이자 부담을 줄이는 전략이 필요하다.

5. 금리 인상기 주담대 관리 전략

금리 상승기에 대비한 주택담보대출 관리 전략이 절실하다. 첫째, 변동금리 대출자는 부분이라도 고정금리로 전환하는 것을 고려해야 한다. 현재 한국은행의 기준금리 인상 기조가 이어지고 있어 변동금리의 위험이 크기 때문이다. 고정금리로 전환할 경우 당장은 이자 부담이 늘 수 있지만, 향후 추가 금리 인상에 대한 불안에서 벗어날 수 있다. 둘째, 대환대출을 통해 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타는 방법이 있다. 다만 대출 규제 강화로 인해 대환대출 요건이 까다로워진 점을 유의해야 한다. 셋째, 가능한 한 조기 상환을 통해 원금을 줄이는 것이 장기적으로 이자 부담을 덜 수 있는 방법이다.

주담대 관리를 위한 실천 방안으로는 정기적인 재무 진단이 필수적이다. 자신의 소득과 지출, 자산과 부채 현황을 정확히 파악하고, 월 상환 가능 금액을 산정해야 한다. 특히 변동금리 대출자의 경우 금리 인상 시 월 상환액이 얼마나 늘어날지 미리 시뮬레이션해보는 것이 좋다. 금융감독원의 ‘대출이자계산기’를 활용하면 쉽게 계산할 수 있다. 또한 여유 자금이 생길 때마다 원금 상환을 하는 것이 장기적으로 이자 부담을 줄이는 데 도움이 된다. 단, 예비비를 제외한 여유 자금으로 상환하는 것이 바람직하다.

금리 인상기에 주의해야 할 함정도 있다. 무리한 조기 상환으로 인한 생활비 압박을 경계해야 한다. 또한 고금리 대출로 전환하는 것은 오히려 부담을 가중시킬 수 있다. 특히 신용카드 현금서비스나 고금리 신용대출로 주담대 이자를 메우는 것은 더 큰 위험을 초래할 수 있다. 금리 인상기에 가장 중요한 것은 여유 자금을 확보하고, 불필요한 지출을 줄이며, 수입을 늘릴 방법을 모색하는 것이다. 필요하다면 금융전문가와 상담해 자신에게 맞는 대출 상환 전략을 수립하는 것도 고려해볼 만하다.

6. 주담대 시장 전망과 정책 과제

주담대 시장의 불확실성이 커지고 있다. 한국은행이 기준금리 인상을 예고하면서 주담대 금리는 추가 상승할 전망이다. 금융권에서는 기준금리 인상이 현실화할 경우 주담대 금리 상단이 8%에 육박할 수 있다는 관측이 나온다. 이에 따라 영끌 차주들을 중심으로 이자 상환 부담이 급증할 것으로 보인다. 특히 5년 전 혼합형 금리로 주담대를 받은 뒤 현재 변동금리로 전환되는 차주들이 큰 타격을 입을 전망이다. 주택가격 하락까지 겹치면 차주의 자산 가치가 줄어들면서 대출 상환 능력이 약화될 우려도 있다.

정부와 금융당국의 정책 대응이 중요한 시점이다. 현재 가계부채 관리 강화 방안이 마련되고 있지만, 이는 서민들의 자금 조달을 더욱 어렵게 할 수 있다는 지적도 있다. 특히 주택구입을 위한 대출까지 과도하게 규제할 경우 오히려 서민들의 주거 안정성을 해칠 수 있다. 따라서 정책당국은 가계부채 리스크를 관리하면서도 서민들의 주거 자금 수요를 적절히 수용할 수 있는 균형 잡힌 접근이 필요하다. 또한 고금리에 시달리는 차주들을 위한 지원 정책도 마련해야 할 것이다.

차주들은 금리 인상기에 대비한 철저한 재무 관리가 필요하다. 우선 자신의 대출 조건을 정확히 파악하고, 금리 인상 시 월 상환액이 얼마나 늘어날지 미리 계산해봐야 한다. 변동금리 대출자는 부분적이라도 고정금리로 전환하는 것을 고려해볼 만하다. 또한 불필요한 지출을 줄이고 여유 자금이 생기면 원금 상환에 우선 투자하는 것이 바람직하다. 금융당국도 서민 차주들의 어려움을 고려한 지원 정책을 마련해야 한다. 예를 들어 상환 유예 제도를 확대하거나, 저소득층을 위한 저금리 전환 대출 상품을 출시하는 등의 방안이 필요하다. 무엇보다 주택시장의 안정화를 통해 주택가격 급등을 방지하고, 서민들이 안정적으로 주거를 마련할 수 있는 환경을 조성하는 것이 근본적인 해결책이 될 것이다.

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