정부의 10·15 대책 발표 이후 서울 주요 지역의 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있습니다. 마포·성동을 중심으로 거래절벽과 매물잠김 현상이 확산되며 ‘숨 고르기 장세’가 예고되고 있습니다. 정책의 여파와 향후 시장 변화를 심층 분석합니다.
서울 한강변을 중심으로 과열 양상을 보이던 부동산 시장이 갑작스럽게 냉각되고 있습니다. 특히 마포·성동·광진구 등은 정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 발표 이후 거래 문의가 급감하고, 중개업소마다 관망세가 짙어졌습니다. 실제로 현장에서는 “이제는 사지도 팔지도 않는 분위기”라는 말이 나올 정도로 조용해졌죠. 저도 직접 마포 아현동 현장을 방문했을 때, 한동안 북적이던 중개소들이 대부분 한산한 모습을 보였습니다. 😮
1️⃣ 10·15 대책의 핵심 규제 내용과 시장 파급력
이번 10·15 대책은 투기수요 차단을 위한 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화가 중심입니다. 특히 한강변 지역이 집중 관리대상으로 지정되면서, 해당 지역의 매수심리가 급격히 위축되었습니다. 정부는 “급등 지역의 투기성 자금 유입을 차단하겠다”고 밝혔지만, 시장에서는 “실수요자까지 묶이는 과도한 규제”라는 반응도 나옵니다.
실제로 마포구 일부 단지는 거래 자체가 멈추며 가격 변동이 관망 단계에 진입했습니다. 예를 들어, 마포 래미안 푸르지오의 최근 거래량은 이전 달 대비 절반 이하로 줄었고, 성동구 옥수동 역시 매물 소진 속도가 둔화되었습니다. 제가 거래 중개인에게 직접 문의했을 때, “대출이 막히니 급매를 내놓을 이유도, 사려는 사람도 없다”는 답이 돌아왔습니다.
토지거래허가구역 내에서의 주택 거래는 반드시 관할 구청의 허가가 필요합니다. 실거주 목적 외의 거래는 불가능하며, 향후 2년 이상 거주 의무가 부과됩니다.
2️⃣ 거래절벽 현실화 – 현장의 생생한 목소리
추석 연휴 전후로 일부 매수자들은 규제 발표를 예상해 ‘막차 거래’를 서둘렀습니다. 그러나 발표 이후에는 거래가 급감했습니다. 마포 아현동의 한 중개사는 “지금은 전화 한 통 없는 조용한 상태”라며 “매도자도 매수자도 모두 발을 빼고 있다”고 전했습니다. 이러한 거래절벽은 통계로도 확인됩니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 10월 상반기 마포구 거래량은 9월 대비 약 45% 감소했습니다.
저 역시 지난주 성동구 금호동의 현장을 방문했는데, 인기 단지였던 ‘트리마제’ 주변 공인중개사무소에는 문을 닫은 곳도 있었습니다. 한 중개인은 “고객이 오긴 하지만 ‘지켜보겠다’는 반응이 대부분”이라며 “대책 발표 이후 실거래 문의는 거의 끊겼다”고 말했습니다.
3️⃣ 매물잠김과 관망세 – 시장의 심리적 정체 구간
현재 시장의 가장 큰 특징은 매물잠김입니다. 규제가 강화되자 매도자들은 ‘지금은 팔 때가 아니다’라는 판단 아래 매물을 거둬들이고 있습니다. 반면 매수자들은 ‘더 떨어질 것’이라며 관망하고 있죠. 이로 인해 거래량은 줄고 호가는 유지되며, 시세는 사실상 정체된 상태입니다.
제가 마포 대흥동 인근 공인중개업소 대표에게 물어보니, “대책 나오기 전엔 2~3억 오른 매물도 거래됐는데, 지금은 아예 매물이 없다”며 “다들 내년 상반기까지 기다려보자는 분위기”라고 답했습니다. 이처럼 양측의 눈치보기로 시장은 ‘숨 고르기 장세’에 진입했습니다.
4️⃣ 전문가들이 본 4분기 전망 – 거래 감소는 피할 수 없다
전문가들은 10·15 대책이 단기적으로는 거래 위축을 불가피하게 만들 것으로 보고 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “6·27대책에 이어 또 한 번 규제가 나오면서 수요자들의 심리가 더욱 위축됐다”며 “올해 4분기는 확실한 숨 고르기 장세에 들어설 것”이라고 평가했습니다.
또한 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “대출 규제 강화로 실수요자의 접근성도 낮아졌다”며 “단기적으로 거래량 급감은 불가피하다”고 전망했습니다. 하지만 그는 “장기적으로는 정책의 효과가 안정화로 이어질 수 있다”며, 내년 중반부터 일부 회복세가 나타날 가능성도 언급했습니다.
5️⃣ 투자자와 실수요자를 위한 대응 전략
현재처럼 불확실성이 높은 시기에는 ‘매수 타이밍’보다 ‘시장 읽기’가 중요합니다. 실수요자는 대출 가능성과 향후 입주 계획을 면밀히 검토하고, 투자자는 규제의 장기적 흐름을 살피며 리스크를 최소화해야 합니다. 전문가들은 “지금은 무리한 투자를 하기보다, 실거래가 흐름과 정책 변화를 꾸준히 관찰해야 한다”고 조언합니다.
저는 개인적으로 이번 시기를 ‘시장 재정비의 시간’으로 보고 있습니다. 단기 수익보다는 장기 안정성을 목표로 한 접근이 필요하며, 내년 상반기 시장의 반등 신호를 포착하는 것이 현명한 전략일 것입니다.
🏁 마무리 — 숨 고르기 이후의 방향은?
현재 마포·성동 부동산 시장은 명확히 숨 고르기 국면에 들어섰습니다. 거래절벽과 매물잠김이 동시에 나타나면서 당분간은 관망세가 이어질 전망입니다. 하지만 이러한 조정은 시장이 과열에서 안정으로 가는 필수 과정이기도 합니다. 결국 정책의 방향과 실수요자의 회복 속도가 향후 시장을 결정짓게 될 것입니다.
핵심 요약
10·15 대책 발표 후 거래절벽 본격화 — 규제와 대출 제한이 시장을 냉각시킴.
매물잠김과 관망세로 가격은 정체, 실수요자 중심 시장으로 재편 중.
전문가들 “4분기 거래 감소 불가피… 내년 상반기 회복 가능성”.
투자자는 리스크 최소화, 실수요자는 장기 안정성 중심 접근 필요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 규제 강화가 단기적으로 어떤 영향을 주나요?
A. 거래량이 급격히 줄고, 호가 중심의 시장으로 변합니다. 매수자들은 관망하며, 실거래는 감소합니다.
Q2. 마포·성동 지역은 다른 지역보다 더 영향을 받나요?
A. 네. 한강변 지역은 투기과열지구 지정 가능성이 높아, 거래심리가 특히 위축되고 있습니다.
Q3. 집값은 당분간 하락하나요?
A. 단기적으로는 하락보다는 정체에 가깝습니다. 다만 장기적으로는 정책 방향과 금리 수준이 관건입니다.
Q4. 지금 집을 사도 괜찮을까요?
A. 실거주 목적이라면 ‘자금계획+거주계획’을 명확히 세운 뒤 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
Q5. 앞으로 시장이 회복될 가능성은?
A. 전문가들은 내년 상반기 이후 규제 완화나 금리 조정이 있을 경우 점진적 회복이 가능하다고 보고 있습니다.
