은마아파트를 통해 알아보는 재건축에 대해서

안녕하세요! 몇일 전 뉴스를 통해 은마아파트 재건축 심의가 통과했다는 소식을 접했습니다. 사실 부린이(부동산 어린이)들은 당장이라도 은마아파트를 부수고 새로운 아파트를 지을 것처럼 말을 하는데요, 그럴까요? 오늘의 궁금증을 하기 위해
아보다 – 아는만큼 보인다에서 파해쳐 보겠습니다! 함께 가시죠 렛츠 고!

1. 은마아파트 부터 알아볼까요?

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은마아파트는 서울 강남 지역의 개발로 지어진 2번째 대단지 아파트입니다. 강남구 최대의 주거 전용 대단지로 1979년 12월 두 차례에 걸쳐 입주했습니다. 이후1996년부터 추진중인 강남 재건축의 만년 유망주의 상징으로 유명한 아파트입니다.

그 입지와 꾸준히 재건축 추진을 하다가 무산되었던 과거의 이력 때문에 많은 사람들의 관심을 받은 단지입니다.

그럼, 아파트 재건축의 절차와 안전진단에 대해 알아보며 은마아파트가 재건축 어느 단계까지 왔는지 살펴보겠습니다

2. 재건축 절차와 소요시간

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아파트 재건축 조건 절차 중 가장 먼저는 계획과 시행 및 완료의 3단계로 나뉜다는 점입니다. 시 혹은 도지사가 정하는 도시 주거환경정비 기본계획 수립을 진행하고 여기에서 5년마다 타당성 여부를 확인하게 됩니다. 바로 이때에 안전진단이라는 과정을 거쳐야 하는데요. 각 동별로 소유자의 10분의 1 이상 동의를 얻어야 합니다.

보통 재건축 아파트 투자시기 관련해서 전문가들은 관처(관리처분인가) 이후 구입하는 것이 리스크를 줄이고 입주시기를 예측할 수 있기 때문에 가장 좋다고 하지만, 이미 그 시기가 되면 가격에 선반영 되어 있기 때문에 투자가치는 사실 낮습니다.
그래서 보통은 사업시행인가 이후 보통 매수를 많이 하고 있습니다.
그런데 재건축이든 재개발이든 워낙 변수가 많다보니, 사업속도는 제각각입니다. 위에 나온 재건축 절차 및 시간 또한 참고용이며 반드시 그렇다는 것은 아닙니다.

핵심은 사업시행인가 직전까지가 사업의 성패를 가르는 가장 중요한 시기입니다.

사업시행인가 직전인 기본 계획 수립 및 정비계획 수립 (안전진단) 그리고 추진위 구성 후 조합설립인가를 받는 준비단계가 아파트 재건축에서 가장 어려운 절차이자 중요한 시기입니다.

안전진단 절차 (2018년 이전)

일단 아파트 재건축에서 안전진단은 사실상 첫 관문입니다. 사실 2018년 이전에는 노후도와 주거환경 평가에서 D~E 등급을 받으면 비교적 쉽게 재건축이 허용 됐습니다. 하지만 2018년 문재인 정권에서 재건축을 하기 어렵게 만들어 놓았습니다.

아파트 재건축 안전진단의 기준을 매우 강화하면18년부터 21년 중반까지 안전진단 통과 단지가 서초 방배삼호, 마포 성산시영, 양천 목동6단지 3개가 유일할 정도로 서울에서 재건축 안전진단을 통과하는 아파트가 매우 적었습니다.
보통 안전진단은 대부분 D등급 판정 이후 재건축에 돌입되는데 이 기준이 개정되어 D등급(조건부재건축)의 경우 정부의 공공기관에서 적정성 검토 후 재건축 여부를 추후 결정하도록 했습니다. 거기에 구조안전성 비중을 20% -> 50%로 상향시켜 대게 40년 이상 넘어가도 본 기준을 통과하기가 만만치 않았습니다.

따라서 바뀐 기준으로 적정성 검토를 하게 되면 대게 가준을 만족시키지 못해 무산되고 이를 통과한 단지는 극소수에 불과했습니다.

22년 10월 기준으로  아직까지 아파트 재건축 안전진단은 2018년 개정된 기준 그대로입니다.

안전진단 이후로는 토지 소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 구역을 지정할 수 있습니다. 이로써 1단계를 완료하게 됩니다. 아파트 재건축 조건 절차 중 2단계는 전체 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻어 조합을 설립해야 합니다. 이때 조합원 자격을 충족하지 못한다면 현금청산의 대상이 되는 것입니다.

3. 은마아파트는 어느 단계까지 왔나?

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은마 재건축응 허용하면 서울 집값이 다시 오를 것이라고 기대하는 사람도 많지만, 정권이 바뀌었고, 서울시장도 재정비사업에 우호적입니다

​그동안 서울시가 심의로 막아왔던 ①잠실주공 5단지 (잠주5단지)와 ②여의도 공작아파트가 심의를 통과해 재건축에 속도가 붙었고, 3호는 은마가 아닐까라는 추측성 소문도 돌고 있습니다

게다가 22년 9월 29일 재건축 완화의 일환으로 부건축부담금 (초과이익 X 부과율)을 낮춰주고, 10년이상 장기보유 한 경우 50%까지 감면해주면서, 재건축 부담이 줄어들었습니다.

​초과이익 산정기간도 조합설립인가 이후부터 개시되면서 초과이익 자체가 줄어드는 효과도 있습니다.

은마아파트 재건축도 이런 혜택으로 서울시의 인가만 떨어지면, 사업에 속도가 붙을 것으로 보입니다.

자 어떠셨나요? 재건축에 대해서 도움되는 글이 되었기를 바라면서, 다음 글에서 뵈요~