우선변제, 최우선변제 뭐가 다를까?

주택임대차보호법 중에서 임차인의 권리 중 가장 중요하다고 할 수 있는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대하여 이야기 해보려고 합니다.

먼저 이번시간에는 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대하여 한번 알아보겠습니다.

우선변제권과 최우선변제권이란 것이 무엇인지 간단하게 이야기하자면 우선변제권은 특정요건(주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자)을 갖추고 있다면 우선순위에 따라서 보증금 전액을 변제받을 수 있는 권리입니다.

최우선변제권은 소액임차임을 위하여 보증금 중 일부를 최우선으로 변제해주는 것입니다.

우선변제권

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우선변제권은 반듯이 후순위 권리자보다 우선하여 순위가 되어있어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

예를 들어 1순위가 은행, 2순위가 다른 채권자, 3순위가 임차인이라고 하면 1순위, 2순위의 먼저 보상하고 난 후 마지막에 3순위인 임차인에게 남은 보증금을 돌려주기 때문에 순위에서 밀리면 보증금의 일부 혹은 전혀 못 받을 수 있는 상황이 생길 수도 있습니다.

우선변제권의 요건

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우선변제권을 주장하기 위해서는 위에서 이야기한 특정요건, 즉 주택의 인도(이사)와 전입신고, 확정일자를 모두 갖추고 있어야 되는 것입니다.

위의 요건들을 다른 선순위 채권자보다 늦게 갖추고 있을 경우보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다는 것입니다.

최우선변제권

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반면 최우선변제권을 주장하기 위해서는 경매신청 전까지 대항력을 갖추고 있으면 최우선변제금을 받을수 있으며, 모든 임차인에게 적용되는 것이 아니라 소액임차인에게만 적용되는 것입니다.

그리고 보증금 전액을 변제해 주는 것이 아니라 지역에 따라서 일정 금액만큼만 최우선으로 변제해 주는 것입니다.

우선변제권은 대지를 포함한 주택의 경매대금 전부에서 배당을 받을수 있고, 보증금의 제한이 없다는 특징이 있고, 최우선변제권은 대지포함 주택가격의 1/2안에서만 배당을 받을 수 있다는 차이점이 있습니다. 이 부분이 굉장히 중요한 부분입니다.

변제금액 한도

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우선변제권은 지역이나 보증금의 범위가 정해져 있지 않지만, 최우선변제권은 지역에 따라 보증금이 정해져 있고 최우선변제받을수 있는 보증금의 범위도 정해져 있습니다.

예를 들어 서울과 같은 지역은 2023년 기준 소액임차인 기준이 1억6500만원이하이며, 최우선변제금액은 5500만원으로 정해져 있듯이 지역마다 소액임차인의 범위와 최우선변제금의 범위가 달라질 수 있다는 것입니다.


우선변제권과 최우선변제권의 차이점중 하나는 나대지에 저당권이 설정된 후 주택이 신축된 경우에는 우선변제권은 가능하지만, 최우선변제는 불가능하다는 것입니다.

이번시간에는 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대하여 알아보았습니다. 이 두 가지 권리들은 임차인이 보증금을 지키기 위해서 꼭 알아두어야 하는 것이지만, 차이점이 생각보다 크기 때문에 정확하게 알고 있어야 합니다.

우선변제권을 주장하기 위해서는 요건(주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자)을 갖추고 있어야 하고 우선순위가 선순위여야 보증금을 돌려받을 수 있다는 것을 기억하시면 되고, 최우선변제금액을 받기 위해서는 소액임차인이어야 하고 경매신청 전 대항요건을 갖추고 있어야 한다입니다.

읽어주셔서 감사합니다.